Simulation de crédit immobilier - Taux prêt immobilier

L’immobilier regroupe quelques activités et transactions. Bien évidemment c’est le bien immobilier qui est concerné. Dans l’immobilier, c’est le bien immobilier qui prend une place importante. Un bien immobilier peut être un terrain ou une construction. Les infrastructures immobilières peuvent être une habitation, un bureau, un local industriel ou pour d’autres usages. En France, le Code civil régit les lois sur les biens immeubles selon les articles 517 à 526.

La vente des biens immobiliers

Comme tous les biens, la vente des immobiliers est légale. Elle peut être conclue entre particuliers ou par le biais d’une agence. Le contrat de vente donne la totalité du bien vendu à l’acquéreur. En contre partie ce dernier paye le propriétaire ou le vendeur. Le prix d’un bien sera fixé à la fin de la négociation des deux parties. Il est donc variable selon l’accord.

Vendre un bien immobilier nécessite certaines règles bien. Avoir un contrat de vente est donc important. Certes la vente est entre les deux parties mais le contrat certifie l’acte. Il faut toujours demander la signature d’un contrat quel que soit le bien. Les signataires sont le vendeur, le propriétaire et l’acheteur.

Si la vente est libre, les frais de vente sont par contre définis. Si la vente est faite par le propriétaire lui-même, il doit payer le frais d’enregistrement qui est de 0,715% pour les biens neufs contre 5,09% pour les anciens. Si le propriétaire fait appel à un notaire, les frais sont différents. Leurs honoraires sont fixés par l’Etat. Contrairement aux agences immobilières qui proposent leur propre prix. En plus de cela, s’il y a un intermédiaire pour la négociation de la vente, celui-ci percevra aussi une commission.

La location immobilière

C’est une autre manière d’utiliser son bien immobilier. Comme la vente, le propriétaire est la première personne apte à louer le bien. Mais il peut le faire par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Louer un bien immobilier, par exemple un local, nécessite un bail. Ce bail détermine la durée minimum de location. Celui-ci est mise en œuvre pour une assurance minimum du propriétaire. Comme tout contrat, il est renouvelable selon l’accord. Le bail est aussi déterminé par la loi. De nos jours, les habitations meublées à louer sont de plus en plus fréquentes, il existe aussi un bail spécifique. Le loyer fixé par le propriétaire est imposable. L’impôt est différent selon la nature du locataire : personne physique ou morale.

Une loi concernant les habitations vides titrées comme résidence principale met un accent sur l’augmentation des loyers. Cette loi est par rapport à l’indice de référence des loyers. L’augmentation est annuelle et est en fonction des prix à la consommation. La loi est soit disant en faveur du pouvoir d’achat mais elle est un peu sévère pour les locataires qui se voient de payer toujours un peu plus chaque année ou au renouvellement du bail. La nouvelle loi a quand même réduit le dépôt de garantie auparavant de 2 mois à 1 mois. Elle a aussi ajusté le paiement de ce dépôt, car le locataire peut demander le paiement par les organismes qu’il remboursera sur trois ans.

Prêt immobilier : le rachat de prêt

Lorsque le poste « mensualités prêt immobilier » prend une grande place dans le budget. Lorsque l’emprunteur à du mal a joindre les deux bouts. Les dépenses commencent à prendre le dessus sur les revenus. Le train de vie se détériore. Il est grand temps de penser au rachat de crédit. Toutefois, sans attendre la venue des soucis financiers, l’emprunteur tient juste à profiter de la baisse généralisée des intérêts.

Le mécanisme

Le rachat concerne exclusivement les prêts immobiliers à taux fixes. Etant donné que celle-ci ont une durée moyenne de 20 à 30 ans, entre temps de taux plus attractifs peuvent se manifester. Le rachat consiste à solder le crédit immobilier en cours afin de contracter un autre plus avantageux.

Dans un premier temps, il est question de rembourser le prêt courant. Le montant correspond à 3% du résidu du capital dû, à additionner à la somme de 6 mois d’intérêts. Dans un second temps, il s’agit de soumettre une demande de crédit. Celle-ci peut s’effectuer auprès de la banque actuelle. Cette dernière sera évidemment réticente, au départ étant donné les risques qu’elle a pris. Une banque concurrente sera plus enthousiaste. Dans ce cas, l’emprunteur devra prévoir les frais inhérents à la sécurisation du prêt, entre autres l’hypothèque, jusqu’à 24% du capital résiduel. Par contre, elle s’estime à 0,6, si la garantie émane d’un organisme de caution. Une parte des coûts du rachat sont directement intégrés dans les mensualités à venir, pour alléger le client.

Les types de garanties

L’hypothèque, le nantissement et le cautionnement sont les plus utilisés en matière de garanties. Brièvement, en cas de défaillance du débiteur, la banque s’assure que son capital sera remboursé d’une autre manière. L’hypothèque permet à la banque de vendre la propriété neuve achetée. Elle s’applique aussi pour garantir les créances liées au financement de travaux de rénovation et surtout les rachats. L’inscription en privilège prêteur de deniers en est une nuance et concerne les immobiliers usés. Le nantissement consiste à geler les placements financiers contractés dans le passé ou pour l’occasion. Habituellement, il est demandé au client de souscrire une assurance-vie. En ce qui concerne les établissements de caution, ils s’adressent aux dossiers les plus solvables. A l’échéance certains d’entre eux restituent une partie de la somme placée au départ.

Des avantages sous conditions

Le principal avantage tiré de cette du rachat de prêt est de voir ses dépenses allégées. Toutefois, elle est conditionnée. Le rachat est idéalement à faire dans la première moitié des années d’emprunt. De manière à ce que le paiement restant à faire surpasse les coûts de rachat du crédit immobilier. Avant de s’engager sur cette voie, la comparaison du taux d’intérêt doit se faire sur la base des années restantes de remboursement. La différence doit être au moins de 1,2 % pour être digne d’intérêt. Par exemple, en supposant que l’échéance du prêt actuel à 5% arrivera dans 7 ans. Un nouveau prêt pour 7 ans à 4,5 % n’est pas du intéressant

Prêt immobilier

Tout comme un tableau de maître, l’immobilier reste un investissement sûr. Dans le temps terrains et maisons prendront de la valeur. Au bout de 10 ans, un bien immeuble peut espérer voir son prix tripler. Les propriétés, en bord de mer, en bord de route, en centre-ville, bref bien placé, peuvent multiplier jusqu’à six fois leur prix actuel dans ce même laps de temps. En somme, l’immobilier coûte cher. Ce trait caractéristique semble être à la fois un accélérateur et un frein. Accélérateur, dans la mesure où il est tentant d’en faire l’acquisition. Frein, puisque Monsieur tout le monde ne possède pas les sommes nécessaires à l’achat. Pour aider le particulier et l’entreprise, les organismes financiers proposent des prêts immobiliers. Moyennant des intérêts, le banquier avance les fonds nécessaires à la construction d’un immeuble, à l’achat d’un terrain ou d’une demeure. Les prêts immobiliers comprennent aussi les crédits à la réparation ou la rénovation de maison.

Révisable ou fixe ?

Un crédit à taux fixe offre l’avantage de se prémunir contre la montée des taux. Dès le départ, l’emprunteur connaît le montant périodique à rembourser. Celle-ci pourra être graduelle ou fixe au choix. Aucune surprise au programme, le ménage ou l’entreprise gérera son budget en tenant compte de cette charge. Par contre, si le marché connaît une baisse des intérêts, l’emprunteur n’en bénéficiera pas, à moins de renégocier. Dans ce cas, des frais supplémentaires lui seront demandés.

A taux variable, le crédit suit les tendances annuelles du marché, en sachant qu’elles dépendent des variations de la marge du banquier et de l’indice de référence. L’attrait pour cette catégorie s’explique par la perspective de voir ses mensualités diminuer, d’une part. D’autre part, l’intérêt à la première année est de deux ou trois points inférieurs aux prêts à taux fixe. Puis, un remboursement anticipé sans frais est possible. Les spéculateurs en profitent pour vendre rapidement le bien, rembourser et gagner la plus-value. Le risque vient de l’augmentation inattendue de l’intérêt. Manquer de liquidités pour faire face à la hausse des périodicités n’est pas permis. Pour se prémunir contre ces aléas, il est conseillé de plafonner les mensualités, ou de basculer en taux fixes si la surface financière est insuffisante.

Comparer les prêts

Une fois le type de crédit choisi, éplucher et comparer les offres est nécessaire. Cette étape peut être confiée aux mains d’un courtier immobilier. Car un taux bas peut être trompeur. Aussi, en dehors du taux d’intérêt, faut-il considérer les frais d’assurance exigés. Puis examinez quelle garantie vous sera plus avantageuse entre l’hypothèque ou le recours à un organisme de financement. Ensuite, le coût de l’étude du dossier constitue une somme conséquente. Par ailleurs, la flexibilité du prêt est un critère important, car permettant à l’emprunteur d’accélérer le remboursement. Facultatif, les modalités d’un paiement anticipé sont à prévoir dès la signature du contrat. Pour finir, se renseigner sur les avantages fiscaux n’est pas à négliger. Ceux-ci peuvent être liés au statut de l’emprunteur ou au type de prêts.

Celui qui sait épargner, regarde plus loin que le bout de son nez

Une personne qui épargne, a ses raisons de le faire, en tout cas nous ne pouvons que l’encourager car celui qui épargne regarde plus loin que le bout de son nez.

L’épargne et ses caractéristiques

Une partie de vos revenus n’est pas dépensée par votre consommation et vos autres charges mensuelles au sein de votre ménage, elle se nomme l’épargne.

L’épargne est dite volontaire quand c’est votre volonté de le constituer pour accéder à une certaine sécurité ou dans l’espérance de gains futurs.

L’épargne est qualifiée d’ « épargne forcée » quand elle vous est imposée par l’État pour financer les besoins de ce dernier et de la communauté. Nous pouvons citer à ce titre les impôts, les charges sociales et les autres taxes.

Pour vous constituer une épargne, vous avez le choix entre deux alternatives :

Celle de verser une somme choisie de façon ponctuelle : vous pouvez gérer ainsi votre budget de manière plus souple mais vous ne pouvez pas savoir quel sera le montant final de votre épargne à une date précise.
Celle de verser régulièrement la même somme économisée : vous devez avoir suffisamment de trésorerie pour ne pas se trouver à découvert en cas d’imprévu, mais en tout cas vous pouvez deviner le montant capitalisé par vos soins dans quelques années.

Différents types d’épargne existent : les livrets, l’assurance-vie, Les PEP bancaires ou assurances ; les actions, les obligations, les PEL / CEL (Plan/Compte d’Epargne Logement), les sicav et FCP, l’immobilier locatif ancien et neuf. Ils présentent tous des avantages et inconvénients sur le point fiscal, en matière de risque, de disponibilité d’argent, de durée conseillée.

Les raisons évoquées pour épargner

Plusieurs personnes épargnent pour former un capital et pour faire face à des imprévus générés par les aléas de la vie.

Former un capital pour quoi faire dites-vous ?, pour créer un profit ou financer un projet qui peut être l’achat d’une voiture, des vacances ou des travaux de réhabilitation de son domicile. Ce type d’épargne est caractérisé par le versement régulier d’une même somme, des risques minimisés, un taux d’intérêt très élevé, aucune clause qui mentionne que les fonds soient disponibles avant la date prévue.

Créer une trésorerie ou épargne de précaution pour faire face à des imprévus ou des grosses dépenses. Ce type d’épargne est caractérisé par une grande disponibilité des fonds, des risques minimisés et un taux d’intérêt sans importance. Elle est devenue une nécessité, par conséquent il faut accepter de recevoir une rémunération faible en échange des avantages procurés par la disponibilité immédiate. Il suffit en effet de cliquer 2 fois sur le net ou de se rendre dans votre agence et l’argent est disponible.

Les établissements bancaires aussi parlent d’épargne liquide ou thésaurisation et d’épargne investie. Quelle est la différence entre ces deux notions ?

Le premier désigne tout ce qui est disponible en liquide à savoir les comptes-courants, les espèces, les comptes rémunérés
Le deuxième désigne les placements dont les titres financiers, les plans d’épargne, les livrets-épargne et les comptes épargne.

Le Plan d’Epargne Logement (PEL) et le Compte Epargne Logement (CEL), les alliés de l’emprunteur

Plan d’Epargne Logement et Compte Epargne Logement offrent une sécurité certaine tant au niveau de la rémunération de l’épargne qu’en matière d’accès à un prêt immobilier (les taux d’intérêt des prêts sont connus à l’instant même où le PEL et le CEL sont ouverts). Depuis le 01^er mars 2011, le montant du prêt est plafonné à 92 000 € et dépend de celui de l’épargne accumulée.

Le Plan d’Epargne Logement (PEL)

Affectation du prêt immobilier

Le prêt immobilier obtenu suite à la souscription d’un PEL permet d’ :

Acheter une résidence principale neuve ou ancienne ou de construire une résidence principale.
Acheter un terrain à construire à condition que le prêt finance également les dépenses de construction.
Acheter des parts de Société Civile de Placements Immobiliers(SCPI) investies en immobilier d’habitation.
Financer des travaux dans une résidence principale.

Fonctionnement du Plan d’Epargne Logement

Le PEL est ouvert auprès d’un établissement de crédit par une personne physique quel que soit son âge. Seul un PEL par personne est autorisé. Après une période d’épargne de 4 ans au moins, le crédit immobilier est possible. La durée de vie des PEL est de 15 ans.

Une fois le contrat arrivé à terme (10 ans au plus), l’épargnant dispose de 5 ans pour faire une demande de Prêt Epargne Logement et bénéficier de la prime d’Etat. Si au bout de ces 5 ans aucun retrait de fonds n’est constaté, la banque est tenue de clore le PEL puis de transférer l’épargne sur un livret d’épargne fiscalisé. En conséquence, le propriétaire du PEL perd le bénéfice du droit à prêt et de la prime d’État. Inversement, si les fonds sont retirés avant 4 ans, la prime d’Etat sera divisée de moitié. Enfin, si un retrait est effectué avant deux ans, les intérêts seront calculés sur la base du taux du CEL, moins rémunérateur.

Le montant minimum du dépôt initial est de 225 €. Celui des versements périodiques est de 540 € par an sinon le PEL sera clôturé. Le montant total du dépôt à l’échéance du contrat ne peut excéder 61 200 €, intérêts compris.

Le taux est fixé par avance. Pour tous les PEL souscrits à compter du 1er mars 2011, le taux plancher de rémunération est de 2,5%. Ce taux est systématiquement revu à la hausse à chaque fin d’année par la Banque de France. Cette institution prend en compte les taux du marché monétaire européen à 2, 5 et 10 ans pour déterminer le nouveau taux du PEL. Les intérêts bénéficient d’une exonération d’impôt (prélèvement forfaitaire ou au taux progressif de l’impôt sur le revenu) à l’exception de ceux générés par les plans de plus de 12 ans. Il faut enfin savoir que les prélèvements sociaux sur les intérêts produits par un PEL souscrits à compter du 1er mars 2011, seront automatique déduits chaque année du montant des intérêts versés.

Précisions sur la Prime d’Etat

Pour les PEL ouverts avant le 12 décembre 2002, la prime d’Etat et les intérêts sont versés simultanément au moment de la clôture du plan, et ce, même si le crédit immobilier n’est pas acquis.

Pour les PEL ouverts entre le 13 décembre 2002 et le 28 février 2011, la prime est plafonnée à 1 525 €, majorée de 150 € par personne à charge. Son versement est conditionné par l’obtention d’un prêt.

Pour tout PEL souscrit à partir du 1er mars 2011 le montant de la prime est plafonné à 1 000 euros. Son versement n’est réalisé qu’une fois le bénéficiaire conclut un contrat de Prêt Epargne Logement dont le montant est supérieur ou égal à 5 000 euros. Pour prétendre à la prime d’Etat maximale de 1 525 euros, le crédit obtenu doit être affecté au financement de l’achat ou de la construction de logements conformes aux normes des Bâtiments Basse Consommation (BBC).

Transfert de droits

Il est tout à fait possible de céder le droit à emprunter lié à un PEL à un membre de la famille lui-même titulaire d’un PEL. A noter enfin que le PEL peut être transformé en CEL.

Fonctionnement du Compte Epargne Logement

Le CEL constitue un mode d’épargne. A l’issue d’une phase d’épargne minimale son bénéficiaire peut demander un crédit immobilier avec un taux préférentiel.

Caractéristiques d’un CEL

L’épargne est plafonnée à 15 300 €. Par ailleurs, il n’y a aucun engagement de périodicité concernant les versements. Le montant minimum de versement est de 75 €. La durée minimum d’épargne est de 18 mois et des retraits sont possibles à tout moment sans risque de pénalité. La détention d’un CEL n’est pas limitée dans le temps. Enfin, la jouissance du « droit prêt CEL » n’engendre pas la clôture du compte.

Rémunération du CEL

Un CEL est assorti d’une rémunération de 1,25 % hors prime d’Etat. Le montant du prêt accordé, sa durée de remboursement ainsi que le montant de la prime de l’Etat (lequel est plafonné à 1 144 €) dépendent des intérêts produits par le CEL depuis son ouverture. Ces intérêts sont soumis aux prélèvements sociaux.

Prêt immobilier suite à un CEL

Le prêt accordé est plafonné à 23 000 €. Il vient en complément de celui consécutif à l’ouverture d’un PEL. Le taux d’un prêt CEL est égal au taux de rémunération du CEL majoré de 1,5 %.

Le prêt bancaire pour financer un projet immobilier

Le prêt bancaire est proposé par les banques de dépôt et les établissements de crédit. Il permet de financer l’achat d’un bien immobilier (résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif) seul ou complété par un apport personnel et d’un prêt aidé.

L’apport personnel

La banque demande très souvent un apport personnel qui représente 10 % à 20 % du montant total du projet immobilier. Important à savoir : les frais d’agence immobilière sont à intégrer dans le coût de la future acquisition.

L’offre de prêt

La banque est tenue d’adresser au demandeur une offre de prêt dans laquelle sont précisées les conditions du crédit. Ces conditions sont valables 1 mois à compter de la réception de l’offre. Le demandeur ne peut donner une réponse à l’offre qu’après un délai de réflexion de 10 jours.

Le décaissement

Les fonds ne seront débloqués qu’une fois la signature définitive de l’acte de vente effectuée, avec la présence d’un notaire qui recevra l’acte de vente et l’acte de prêt.

Le dossier de prêt

Les pièces justificatives (livret de famille, fiches de paie, échéancier fiscal, …) permettront entre autres à la banque de réaliser une série de simulations sur la vie du prêt (durée, montant mensuel du remboursement, échéancier, taux d’intérêt, …).

Durée de remboursement

La réglementation ne limite pas la durée de remboursement d’un prêt immobilier. Un allongement de la durée de remboursement signifie que le demandeur s’endettera pour une durée de plus en plus longues, jusqu’à 30 ans et même plus. Par ailleurs, si la durée moyenne est de 20 ans, on constate que la durée réelle est située autour de 12 ans.

L’équation est en fait très simple : plus la durée du crédit est longue, plus son coût total augmente dans la mesure où à chaque échéance, les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. L’inverse est également vrai.

Pour faciliter le suivi des remboursements par le débiteur, la banque lui remettra un échéancier qui précise mois par mois la structure (capital et intérêt) du remboursement. Ce document sera utile en cas de rachat de crédits. A noter enfin que le remboursement du prêt se fait à échéance constante ou variable.

Les points sur lesquels il faut prêter attention

La capacité de remboursement

La capacité d’endettement (ou taux d’endettement) désigne le capital auquel le demandeur peut prétendre. Ce montant est obtenu à partir de l’analyse des revenus du demandeur et de son profil financier (revenus, crédits en courts, loyer, charges mensuelles, apport personnel, prêts aidés…). Des éléments qualitatifs viennent confirmer les données chiffrées : régularité des revenus, présence de variables (primes, indemnités périodiques…), type de contrat (CDD, CDI…), ancienneté professionnelle, environnement familial… Les établissements de crédits considèrent que le montant du prêt ne devrait pas excéder 33 % du revenu annuel net. Si les revenus du demandeur sont variables, la banque optera pour un taux de 25 %. Si les revenus sont élevés, la banque pourra envisager un taux supérieur aux 33 %, estimant qu’en dépit du remboursement mensuel des charges d’emprunt, le demandeur aura à sa disposition un « reste à vivre » acceptable.

Sur le net, il existe des calculateurs d’endettement qui indiquent la somme raisonnable à dédier au remboursement sans que cela n’affecte le budget -et le reste à vivre- du demandeur. A l’occasion, il ne faut pas hésiter à utiliser d’autres calculateurs notamment ceux qui donnent le coût total du crédit (capital, intérêts et différents frais) au terme du contrat… cela constitue un bon moyen pour comparer les différentes offres.

Le taux d’intérêt

Le taux d’intérêt est soit fixe soit variable, tout dépend du contrat de prêt. Les taux fixe modulables pour leur part, présentent l’avantage de pouvoir adapter le remboursement aux changements de situation. C’est ainsi que la banque peut envisager de suspendre momentanément les mensualités pour que le débiteur puisse faire face à des besoins passagers de trésorerie. Elle peut également procéder à une réduction du montant mensuel en allongeant la durée du prêt…

Les garanties

La banque demande toujours une ou plusieurs garanties. Celle-ci peut prendre trois formes : hypothécaire, caution et privilège de prêteur de deniers. En outre, elle inclura dans le prêt, les frais de garantie d’hypothèque et de caution. A propos de cette dernière, elle est réputée pour être la garantie la moins chère mais malheureusement les banques doutent un peu de sa crédibilité. Beaucoup d’établissements considèrent qu’il s’agit d’une garantie insuffisante.

Par ailleurs, l’établissement de prêt est tout à fait en droit d’exiger une assurance décès, ou du moins une assurance invalidité et incapacité de travail. Soyez vigilant sur l’assurance, en particulier si vous avez ou avez eu des soucis de santé. L’idéal est de faire faire un devis d’assurance avant la souscription du prêt.

Les modalités du remboursement par anticipation

Concrètement, pour procéder au remboursement anticipé du prêt, le demandeur s’adresse à son gestionnaire. Les conditions de remboursement du prêt par anticipation (y compris en cas de remboursement anticipé partiel) sont indiquées dans le contrat. Ces conditions sont à étudier rigoureusement notamment le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA). Légalement, le plafond de cette pénalité est fixé à 3 % du capital restant dû avant le remboursement. La loi tolère également un montant équivalent à un semestre d’intérêts. Toutefois, des dérogations peuvent être accordées à condition qu’elles soient prévues par la règlementation. Depuis 1999, les demandes de dérogations sont légalement recevables lorsqu’il y a changement contraint de situation professionnelle (licenciement, mutation entraînant un déménagement familial), décès d’un des deux conjoints ou cessation d’activité.

L’IRA varie en fonction des produits bancaires. Si elle est généralement nulle lorsqu’il s’agit de prêts à taux révisable, elle est par contre extrêmement élevée dans le cas de prêts à taux fixe.

L’apport personnel en crédit immobilier

Beaucoup de courtiers et de spécialistes du prêt immobilier recommandent la constitution d’un apport personnel avant toute demande de crédit. Qu’en est-il réellement ?

Définition de l’apport personnel

L’apport personnel est une somme d’argent qui représente la part de financement de l’acquisition immobilière à la charge de l’emprunteur. Ce dernier n’aura plus qu’à emprunter à la banque une somme égale au montant total de l’acquisition (ne surtout pas oublier d’intégrer les frais de notaire ainsi que les garanties du prêt) auquel il soustrait son apport personnel. Les frais de notaire, très souvent lourds, sont à payer avec l’apport personnel ou éventuellement, avec des prêts aidés. Concernant ces derniers, une caisse de retraite ou de prévoyance peut accorder des prêts qui varient entre 3 000 € et 5 000 €. De même, les Collectivités Locales proposent des prêts à l’accession dans le cadre des PAS fonciers. Plus généralement, les structures départementales telles que l’Agence Départementale pour l’Information sur le Logement (ADIL) conseillent sur les aides et les prêts réglementés auquel le détenteur d’un projet immobilier peut prétendre.

L’apport se compose des liquidités personnelles de l’emprunteur ainsi que de l’épargne qu’il a mobilisée.

Bien que très rare, il existe des établissements qui accordent un crédit immobilier sans apport personnel de la part de l’emprunteur. Mais en règle générale, un minimum est exigé. Au minimum 10 % d’apport est sollicité par les établissements de crédit, si 20 à 30 % constituent l’idéal.

Intérêt de l’apport personnel

L’apport personnel participe à l’amélioration des conditions de crédits. En effet, l’apport personnel conditionne le montant du prêt, sa durée de remboursement ainsi que le montant des mensualités : plus l’apport est conséquent, plus la durée de remboursement sera courte et les mensualités de remboursement plus importantes. En outre, en cas d’absence d’apport personnel, le taux d’intérêt est bien élevé. Il peut facilement dépasser les 0,60 %.

Précaution à prendre

Il est essentiel de ne pas investir toutes ses disponibilités dans l’apport personnel. En effet, une épargne de précaution doit impérativement être constituée afin de faire face à des dépenses imprévues) consécutives à un achat immobilier.

Envisager un crédit immobilier sans apport personnel

Dans ce cas de figure, les établissements de crédit se focalisent sur le parcours du demandeur pour rechercher des événements personnels particuliers pouvant expliquer l’absence d’épargne. Ainsi, si le demandeur est jeune, la banque retient comme première exigence la pérennité des revenus de son client.

Toutefois, une absence d’apport résultant d’un niveau de vie non adapté aux ressources (crédits multiples par exemple), diminue significativement les chances d’obtenir un crédit dans la mesure où les banques ne voient pas d’un bon œil cet absence de rigueur au niveau de la gestion du budget. Le risque de se voir opposé un refus est grand, et le cas échéant, les conditions du prêt seront moins avantageuses !

Faire l’impasse sur l’apport personnel grâce à la défiscalisation

Pour soutenir le dynamisme du secteur de la construction immobilière, l’Etat ne cesse de mettre en place des lois destiné à favoriser l’investissement. Par exemple, les intérêts d’emprunt sont déduits de l’assiette fiscale. Grâce à ces dispositions légales, l’apport personnel est parfois inutile.

Prêt conventionné et écoprêt à taux zéro

Le prêt conventionné

Fonctionnement général

Le prêt conventionné classique est proposé par un établissement financier suite à une convention avec l’État. Il peut financer l’intégralité du coût de la construction ou de l’achat d’un logement neuf ou ancien. Il peut également être destiné à couvrir les dépenses liées aux travaux d’amélioration d’un logement. Comme tout crédit, un prêt conventionné a un coût que constituent les intérêts d’emprunt. Enfin, il ouvre droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL). Le prêt conventionné peut être demandé en même temps que d’autres prêts et aides.

Affectation du prêt

Le prêt conventionné contribue au financement :

De l’achat ou la construction de la résidence principale de l’emprunteur,
De l’achat ou la construction d’une résidence principale destinée à la location,
Des dépenses liées aux travaux d’agrandissement ou d’amélioration de la résidence principale de l’emprunteur,
Des dépenses engendrées par la réalisation de travaux d’adaptation nécessaires pour que le logement puisse répondre aux besoins d’une personne à mobilité réduite,
Des dépenses engendrées par des travaux destinées à permettre une économie d’énergie.

Niveau de ressources exigé

Le niveau de ressource n’est pas pris en compte lors de la décision de l’octroi d’un prêt conventionné.

Modalité de remboursement

Le remboursement du capital et des intérêts se déroule sur une période allant de 5 à 35 ans.

Taux d’intérêt

Comme dans tout crédit immobilier, le taux d’intérêt d’un prêt conventionné est déterminé en fonction de la durée de remboursement. D’une façon générale, lorsque la durée de l’emprunt est inférieure à 12 ans, le taux fixe est de 6%. Il passe à 6,2% pour une durée comprise entre 12 et 15 ans. Il est de 6,35% lorsque les remboursements sont effectués entre 15 et 20 ans. Au-delà, le taux est de 6,45%. Bien entendu, il ne s’agit là que de simples moyennes. Quant au taux variable, il reste inchangé quel que soit la durée de l’emprunt.

Le fonctionnement l’écoprêt à taux zéro

Prévu lors du Grenelle de l’Environnement, l’écoprêt à taux zéro est proposé depuis le 1er avril 2009 par les banques signataires de la convention. Il s’agit de prêts sans intérêt destiné à réaliser toute rénovation thermique considérée comme lourde des logements des particuliers. La rénovation thermique consiste à réaliser des travaux d’amélioration d’un logement afin de réduire sa consommation en énergie. La mise en place de l’écoprêt s’inscrit dans l’objectif du Grenelle de réduction de la consommation d’énergie d’au moins 38% d’ici à 2020.

Le prêt peut par ailleurs être complété par d’autres aides à condition que le revenu fiscal du foyer dont dépend ne demandeur n’excède pas 45 000 € et qu’une demande de rénovation de son logement a été déposé avant le 31 décembre 2010.

Profil des bénéficiaires

L’écoprêt à taux zéro s’adresse aux particuliers propriétaires, sans aucune considération du montant de leurs ressources. En revanche, il existe des conditions concernant le logement. Ce dernier doit être la résidence principale de l’emprunteur d’une part et d’autre part, sa construction doit avoir eu lieu avant le 1er janvier 1990.

Affectation du prêt

Toute personne souhaitant réaliser des travaux d’isolation et de rénovation thermique de son logement peut prétendre à un ecoprêt sous réserve qu’elle remplisse une des conditions suivantes :

Les travaux portent sur l’isolation de la toiture ou des murs extérieurs, concernent le remplacement des fenêtres et des portes extérieures, sont destinés à remplacer un chauffage ou un chauffe-eau notamment pour le substituer par un chauffage ou un chauffe-eau qui fonctionne à l’aide des énergies renouvelables.

Les travaux sont entrepris après une étude thermique dont la conclusion préconise une amélioration significative de la performance énergétique du logement, lequel doit avoir été construit après le 1er janvier 1948.

La réalisation des travaux doivent se faire en une fois et dans un délai de deux ans à compter de l’obtention de l’écoprêt.

Montant du prêt et modalités de remboursement

La durée de remboursement est en principe de dix ans (au grand maximum quinze ans) et le montant plafond est de 30 000 €.

Obtenir un PAS

Le prêt à l’accession sociale est un prêt réglementé. Seuls les établissements de crédit qui ont conclu une convention avec l’Etat peuvent le proposer. Il a été créé pour permettre aux ménages dont les revenus sont jugés modestes d’accéder à la propriété. Le PAS sert financer jusqu’à 100 % de l’achat ou de la construction d’une résidence principale qu’elle soit neuve ou ancienne. Il permet également de bénéficier, sous certaines conditions, des Aides Personnalisées au Logement (APL) afin d’alléger les remboursements mensuels. Il est possible de combiner le Prêt à l’Accession Sociale avec d’autres prêts .

Conditions d’éligibilité

Il faut tout d’abord être citoyen français ou dans le cas des étrangers, être titulaire d’une carte de séjour.

Par ailleurs, les revenus perçus doivent être inférieurs aux plafonds légaux mais supérieurs au dixième du coût total de l’opération. Ces plafonds sont déterminés en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique du projet.

Les PAS contribuent à l’achat ou la construction de la résidence principale et permanente du demandeur, de son conjoint ou de leurs ascendants et descendants. Ainsi, le logement acquis, doit être occupé au moins 8 mois par an pendant toute la durée de remboursement du prêt. Toutefois, le bien financé peut servir de résidence secondaire ou être loué pour des motifs professionnels, familiaux, suite à la survenance de problèmes de santé ou en cas de force majeure. Par ailleurs, l’emprunteur est autorisé à louer son logement pendant 6 ans maximum s’il l’a acheté ou fait construire en vue de l’occuper une fois arrivé à sa retraite ou à son retour de l’étranger ou des DOM-TOM. Pour toute mise en location, le propriétaire doit informer par courrier l’établissement de crédit.

Conditions d’octroi

Les critères d’acceptation tiennent compte principalement des revenus.

Les revenus

Le total des revenus du ménage doit être inférieur aux plafonds déterminés par l’administration.

Le revenu retenu est le Revenu Fiscal de Référence de l’année N-2 c’est à dire le revenu imposable indiqué sur l’avis d’imposition de l’avant-dernière année (par exemple : pour une demande en 2011, on prend en compte celui de l’année 2009). Ce revenu imposable prend en compte les abattements ainsi que les entrées d’argent particulières telles que les pensions alimentaires.

Concernant les individus soumis au régime du forfait agricole, les ressources à considérer sont celles dont le montant est inscrit sur l’avis d’imposition complémentaire reçu au cours de l’année de l’émission de l’offre de prêt. Si ce document n’est pas disponible, celui reçu l’année précédant celle de l’émission de l’offre est également valable.

Endettement

Pour déterminer le taux d’endettement, il faut soustraire le montant des APL à celui des mensualités du prêt.

Autres critères

Les établissements prennent parfois en compte le montant de l’apport personnel ainsi que les garanties offertes

Les taux d’intérêts

Le taux dépend de la durée de remboursement de l’emprunt :

inférieure ou égale à 12 ans (minimum : 5 ans)
de 12 à 15 ans
de 15 à 20 ans
plus de 20 ans (maximum : 35 ans)

Le plafond des taux peut éventuellement être révisé plusieurs fois par an.

Les remboursements

Le PAS est remboursable avec intérêts.

Comprendre le prêt relais

Beaucoup de propriétaires désirent dans un premier lieu vendre leur bien immobilier puis, une fois le paiement reçu, acquérir un nouveau bien. Mais il n’est pas toujours évident de faire coïncider la date de vente et la date d’achat. Pour aider les propriétaires à acheter le nouveau bien sans attendre la vente de l’ancien, les professionnels du crédit ont créé le « crédit relais ».

Fonctionnement du prêt relais

L’emprunteur souhaite revendre son bien actuel et acheter un nouveau. Si la valeur du nouveau est supérieure à l’ancien, le propriétaire devra emprunter pour compenser la différence : il s’agit ici du prêt principal.

Par ailleurs, la valeur du premier bien constituera l’apport personnel pour l’achat du second bien. Etant donné que le propriétaire achète le nouveau bien avant la revente de l’ancien, il est contraint de demander un prêt pour financer son apport en attendant la concrétisation de la vente : c’est le prêt relais.

L’emprunteur aura donc deux crédits et sera obligé de s’acquitter simultanément des échéances du prêt principal ainsi que des intérêts du prêt relais tant que l’ancien bien n’est pas vendu. A la date de la vente, le montant perçu servira à rembourser le crédit relais et l’excédent est normalement conservé à l’emprunteur sauf si ce dernier souhaite réaliser un remboursement anticipé du prêt principal.

D’une façon générale, les établissements de crédit accordent un prêt relais d’un montant représentant entre 60 et 70 % de la valeur du bien actuel dans la mesure où ils prévoient une marge de sécurité dans le cas où l’ancien bien est vendu à un montant inférieur à celui escompté. La durée de remboursement des intérêts du prêt relais s’étale sur un à deux ans. En revanche, comme nous l’avons vu précédemment, le capital est remboursé dés que le produit de la vente de l’ancien bien est perçu par l’emprunteur.

Les différents types de prêt relais

Le prêt relais assorti d’un prêt amortissable traditionnel permet de bénéficier d’une avance comprise entre 60 et 70 % de la valeur du bien à vendre ainsi que d’un prêt amortissable. Tous les mois, les remboursements portent sur les intérêts du prêt relais ainsi que les échéances du prêt amortissable. Les emprunteurs doivent faire attention à ce que l’échéance totale mensuelle pendant la période du prêt relais n’excède pas leur capacité d’endettement.

Le prêt relais accompagné d’une franchise totale allège les premières mensualités du prêt amortissable grâce à un remboursement qui ne porte que sur les intérêts. Ce « traitement de faveur » se déroule sur une période de 24 mois au maximum.

Le prêt relais « sec » est proposé le prix du premier bien est largement supérieur à celui du nouveau. Ainsi, aucun financement à long terme n’est nécessaire.

Taux d’intérêt

Le taux d’intérêt d’un prêt relais est supérieur à celui des autres types de crédits car l’établissement de prêt se rémunère uniquement sur les intérêts. D’où un alourdissement parfois excessif des charges. Toutefois, certaines banques autorisent un remboursement anticipé d’une partie du prêt principal après la vente du bien et ceci, sans avoir à s’acquitter d’indemnités ou de pénalité. Ainsi, la durée de remboursement baisse et le coût total de l’emprunt est allégé. D’autres établissements proposent un seul et unique emprunt qui représente le montant global nécessaire au financement de l’achat du nouveau logement. Une fois l’ancien bien vendu, une partie de ce prêt fera l’objet d’un remboursement anticipé sans frais. Ceci permet de diminuer soit les mensualités soit la durée du crédit.

En cas de non vente de l’ancien bien dans les délais impartis

L’établissement qui a accordé le prêt relais peut le transformer en prêt classique. Il peut également reporter la date d’échéance. Enfin, il peut intenter une procédure de saisie immobilière sur l’ancien ou le nouveau bien.

Les prêts auprès d’organismes sociaux

Il existe un grand nombre d’organismes qui ne sont ni financiers ni patronaux et qui toutefois octroient des prêts immobiliers à caractère social. Ces crédits compléteront surtout les prêts principaux bien que leurs montants soient limités.

Les caisses de retraite et de prévoyance

Beaucoup de ces caisses accordent à leurs adhérents des prêts bonifiés participant principalement au financement de l’acquisition de leur résidence principale. Un prêt bonifié, qui fonctionne à bien des aspects comme le prêt 1 % Logement, désigne un prêt complémentaire au financement principal. De ce fait, le montant est restreint et il ne suffira pas à lui seul à financer intégralement l’acquisition du logement. Cependant, les avantages financiers d’un prêt bonifié contribuent efficacement à diminuer le coût de financement du projet immobilier. Par exemple, le demandeur bénéficie d’un taux préférentiel ou alors ses charges sont allégées.

Les conditions de montant, la durée de remboursement et les taux appliqués ne sont pas les même d’une caisse à une autre. Cependant, dans la plupart des cas, le montant prêté est inférieur à 15 000€ et le remboursement s’effectue sur 15 ans au grand maximum.

Il convient en outres de souligner que beaucoup de caisses de retraite accordent des prêts travaux assortis de conditions avantageuses sous réserve que ces travaux soient effectués dans la résidence principale du demandeur. Il s’agit soit de travaux d’adaptation (par exemple : élargissement de portes), soit de travaux de rénovation ou d’équipement (installation de la plomberie, équipement en sanitaires, amélioration de l’isolation thermique et phoniques).

Les mutuelles professionnelles

Elles proposent également des prêts complémentaires. Un des exemples les plus flagrants est le crédit pour les fonctionnaires. Parfois, faute de prêts, la mutuelle se porte caution du prêt principal afin d’éviter la prise d’hypothèque.

Autres organismes

Les Fonds de solidarité logement

Ils octroient des aides financières aux personnes en difficulté afin de leur permettre d’accéder à un logement (prise en charge du dépôt de garantie, de la caution, prise en charge des dépenses liées à l’entrée dans les lieux, de dettes de loyers et de charges locatives) ou de s’y maintenir (remboursement des dettes de loyers et de charges locatives à condition que le locataire s’engage à assurer le paiement régulier du loyer à l’avenir).

Caisses d’Allocations familiales

Ces caisses octroient plusieurs aides en matière de logement.

L’Allocation de logement (qu’il sociale ou familiale) est destiné aux personnes qui ont du mal à rembourser un prêt immobilier ayant servi à acquérir une résidence principale. Le montant de l’allocation est fonction des ressources du demandeur, de sa situation familiale, de son lieu de résidence, de la date de signature du prêt, de la nature du logement, du montant des remboursements et du nombre d’enfants ou de personnes à charge.

L’Aide personnalisée au logement s’adresse aux personnes qui doivent rembourser un prêt aidé (PAP), un prêt conventionné (PC) ou un prêt d’accession sociale (PAS). Ces prêts doivent avoir servi à construire ou acheter un logement neuf, à acheter un logement ancien avec ou sans travaux ou financer les travaux d’agrandissement ou d’aménagement d’un local afin qu’il devienne habitable. La détermination du montant se fait de la même façon que celle de l’Allocation de logement.

L’octroi de la Prime de déménagement est consécutif à la naissance d’un troisième enfant contraignant les parents à déménager ou alors, il a lieu si le déménagement concerne un foyer avec trois enfants dont le dernier est âgé de moins de deux ans. Ici il existe des montants plafonds, actualisés chaque année. Quant aux conditions, elles dépendent de la date de déménagement et du mois de grossesse ou de la date d’anniversaire du troisième enfant.

Prêt à l’amélioration de l’habitat : le montant du prêt est plafonné. En général, il couvre 80% du coût des travaux nécessaire à l’amélioration de l’habitat. Ce prêt ne peut financer que les dépenses liées aux travaux de réparation, d’assainissement, d’amélioration, d’agrandissement ou de division et d’isolation thermique.

Conseil régional erConseil général,

Ils octroient généralement des subventions.

Le 1 % logement

Le prêt 1 % logement représente la contribution du patronat à l’effort de construction. D’où l’autre appellation 1 % patronal. Par la même occasion, il permet d’obtenir une location à un prix préférentiel. Depuis 2009, Action logement est chargé de la gestion du 1% logement.

Pour en bénéficier de droit, il faut remplir trois conditions :

Le demandeur travaille dans une entreprise employant plus de 20 salariés

Le demandeur est primo-accédant c’est-à-dire que c’est la première fois qu’il devient propriétaire d’un bien immobilier.
Le demandeur est en mobilité professionnelle.

1 % logement, une aide pour devenir propriétaire de sa résidence principale

Une résidence principale désigne un logement habité par son propriétaire au moins huit mois par an. Dans le cadre du 1% logement, l’emprunteur n’est pas forcément le futur propriétaire. Il peut s’agir de son conjoint, de l’un de ses ascendants ou inversement de l’un de ses descendants (ou de ceux de son conjoint). Le propriétaire est tenu d’aménager et de vivre dans sa résidence principale au plus tard un an à compter de la date d’acquisition de celle-ci.

Première étape du processus : la collecte des fonds

La collecte est gérée par les Comité Interprofessionnel pour le Logement (CIL) par le biais d’associations à but non lucratif comme l’ASTRIA, le GIC, CILGERE, SOLENDI et ALIANCE. Les Chambres de commerce et d’industrie sont également habilitées à effectuer les collectes. Grâce à la mise en place d’Action Logement dn juillet 2009, Action le nombre d’organismes collecteurs du « 1 % Logement » a diminué significativement.

L’affectation du prêt

Une fois la collecte réalisée, L’ANPEEC (Agence Nationale pour la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction) est chargé de contrôler bon usage des fonds. Pour cela, elle s’appuie sur des partenaires sociaux.

Le prêt financera :

L’acquisition d’un terrain qui accueillera la construction d’un logement,
La construction d’un logement,
Les travaux nécessaires à une mise aux normes du logement afin qu’il soit habitable,
Tous travaux d’aménagement et d’agrandissement,
L’acquisition d’un logement ancien sans travaux préalable. Ici la location est formellement interdite, sauf dans des cas extrêmes.

Le montant du prêt

Le montant plafond dépend de l’adresse du siège social de l’entreprise. On distingue trois zones géographiques : Ile-de-France, autres régions et zone rurale. Le remboursement se fait sur 5 à 15 ans au maximum (entre temps, l’employé est libre de démissionner). Quant au taux d’intérêt, il est 1,5% hors assurance.

Si les ressources du demandeur n’excèdent pas 170 % des plafonds de ressources exigées pour obtenir un Prêt d’Accession Sociale (PAS), il peut également prétendre à un complément de prêt dont le montant est compris entre 1 600 € et 4 800 €.

Information pratique

Pour s’informer sur le 1% logement, il faut s’adresser auprès du responsable 1% logement de l’entreprise, l’UESL, l’Association départementale d’information sur le logement (Adil) ou la Caisse Interprofessionnelle du Logement.

Le 1% présente bien entendu d’autres avantages non liés à l’achat d’un bien immobilier. C’est avantages sont offerts dans le cadre des passeports du 1% logement (Loca-pass et Securi-pass).

Le meilleur prêt immobilier : quels critères ?

Le prêt immobilier idéal obéit à certaines conditions. Il doit :

• Etre adapté à votre situation financière générale, tenant compte, ainsi, du montant de vos ressources (revenus salariaux, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices non commerciaux, bénéfices agricoles; pensions, rentes ; revenus de placements financiers, plus values et gains divers et revenus fonciers) et de vos dépenses (frais, dettes consolidées, prélèvements mensuels et emprunts initiaux).

• Etre conforme à une capacité d’endettement maximale de 33 %, crédit immobilier inclus. Vous pourrez, par conséquent, maintenir votre capacité de remboursement sans craindre le déséquilibre de votre budget. De nombreux sites vous offre de simuler votre capacité d’emprunt.

• Avoir un coût raisonnable. La tendance actuelle du taux de crédit immobilier est à la hausse, par conséquent, la période actuelle (février 2011) est propice à la souscription de prêt immobiliers. Le taux d’intérêt moyen varie en fonction de la durée d’emprunt. Plus la durée est logue, plus le taux d’intérêt est élevé.

• Fixer clairement les termes du contrat, c’est-à-dire, offrir un taux d’emprunt, des mensualités, un montant d’emprunt et une durée de remboursement déterminés au moment de la demande de prêt, ou du moins.

• Prévoir la possibilité de mener une renégociation des critères de remboursement.

• Convenir d’un taux fixe plutôt que d’un taux variable ou envisager la possibilité de convertir un taux variable en taux fixe.

La baisse de taux prêt immobilier constaté actuellement est une opportunité!

La baisse de taux prêt immobilier constaté actuellement est une opportunité pour les particuliers. Déjà, ils vont épargner des milliers d’euros par cette aubaine mais en plus cette baisse de taux vont augmenter leur capacité d’emprunt : une mensualité de 1 000 € permet d’emprunter 163 600 € sur 20 ans actuellement, alors qu’il y a un an, c’était seulement 146 500 euros. Vue l’importance du taux prêt immobilier dans une opération d’acquisition, il est important de bien le saisir pour mieux le négocier et de comparer les taux des établissements de crédits pour obtenir une meilleure offre.

Le taux prêt immobilier est la combinaison entre le taux directeur fixé par la Banque Centrale Européenne, qui est le taux auquel les institutions empruntent auprès de la Banque centrale et la marge bénéficiaire fixé par l’établissement. Les frais de dossiers ainsi que l’assurance n’est pas inclus dans ce taux, à la différence des crédits à la consommation.

Le souscripteur a le choix entre octroyer un emprunt à taux prêt immobilier fixe et à taux révisable. Le premier est plus prévisible et plus contrôlable car le demandeur connaîtra à l’avance le taux d’intérêt appliqué pendant toute la durée de l’emprunt et cela restera inchangé quelque soit les conjonctures. Mais le taux fixe a le désavantage d’être plus élevé. Par contre, le taux révisable est à 1 à 1,5 point plus bas que le taux fixe. Néanmoins, ce taux risque d’augmenter selon les cours du marché. Si le taux n’est pas plafonné alors le risque est au maximum pour l’emprunteur ; mais s’il prend un emprunt à taux révisable capé, il pourra mesurer les engagements qu’il va prendre. Les conjonctures et les prévisions sont à prendre en compte par ceux qui veulent souscrire un emprunt à taux révisable. Et d’après plusieurs sociétés de courtage, cette baisse de taux prêt immobilier est prévue pour durer encore un ou deux ans.

Un autre facteur à considérer aussi dans le calcul du taux prêt immobilier est la durée de l’emprunt. Pour un emprunt immobilier, la durée peut varier de 7 ans à 30 ans, selon les capacités financières de l’emprunteur ou son choix sur le montant des mensualités. En effet, plus la durée est longue et plus les mensualités seront moins élevés (et inversement). Cependant, ce prolongement de l’emprunt va accroître le taux prêt immobilier ; comme les banquiers se méfient assez des dettes à long terme, ils pénalisent les emprunteurs par une augmentation du taux d’intérêt pour cette option.

Alors le souscripteur doit faire un choix entre les mensualités et la durée dans la détermination du taux d’intérêt. La plupart du temps, ce choix est fait indépendamment de la volonté du demandeur car il résulte de sa situation financière et de ses possibilités. Cependant, il a encore l’opportunité de choisir l’établissement où il va demander un prêt selon le taux prêt immobilier appliqué à son profil. Grâce à la rude concurrence qui se poursuit entre les différents établissements de crédit, l’emprunteur peut bénéficier d’une réduction de taux d’intérêt pour un prêt immobilier à condition qu’il arrive à le dénicher. Grâce à la possibilité de faire une demande de crédit en ligne, le demandeur n’aura pas à se déplacer pour trouver les offres intéressantes. Il lui suffit de se connecter sur les sites de compagnies de courtage et des institutions de crédit et il aura plusieurs offres en même temps. Cette demande ne nécessite que quelques minutes et aucun engagement de la part du demandeur est attendu sauf s’il répond à une offre préalable.

Faire une simulation prêt immobilier n’entraîne aucun engagement…

Après l’effondrement des cours du marché immobilier constaté en début de l’année 2009, le taux d’intérêt n’a cessé de chuter depuis. Avec un taux moyens de 4% pour les emprunts de 15 ans et de 4,15% pour les emprunts de 20 ans, le taux du prêt immobilier n’est jamais tombé aussi bas depuis les 15 dernières années. Par contre, cette baisse constitue une aubaine pour toute personne qui a un projet immobilier en vue car cela lui permettra d’économiser plusieurs milliers d’euros contre un emprunt octroyé il y a seulement un an.

La concurrence effrénée constatée entre les différentes institutions financières actuellement a contribué à cette baisse de taux, ajoutée à la diminution du taux d’inflation en Europe. Plusieurs offres alléchantes sont proposées aux particuliers pour les inciter à souscrire un prêt immobilier. Néanmoins, chaque offre est assez spécifique selon la marge bénéficiaire que tire la banque et le profil du demandeur. Pour découvrir tous les offres appropriées à la situation financière, familiale et professionnelle du demandeur, il vaut mieux qu’il effectue une simulation prêt immobilier.

En effet, grâce aux logiciels de simulation prêt immobilier apparus sur les sites des compagnies en ligne et les sites web de la plupart des institutions financières, tout particulier qui veut acquérir un immeuble a la possibilité de faire des calculs pour déterminer les mensualités qu’il va payer pour un prêt immobilier ainsi que le coût total du crédit. Ces calculs l’aideront à peaufiner son projet immobilier et à déterminer le montant de l’emprunt qu’il peut se permettre afin de ne pas recevoir des refus de la part des établissements à crédit

La simulation prêt immobilier permet aussi de faire des comparaisons des offres des dizaines de sociétés financières qui se répartissent la part du marché de prêt immobilier en France. En effet, au lieu de dépenser du temps et de l’argent pour appeler chaque établissement ou se déplacer chez eux pour obtenir les offres correspondant à son profil, l’opération de simulation prêt immobilier permet de faire des demandes en ligne chez plusieurs compagnies et de recevoir leur réponses quelques jours après. Si la simulation est faite chez un site de compagnie de courtage (meilleuttaux.com, le-prêt-immobilier.com, créditimmo.compareo.net…) il suffit de faire une seule demande en ligne pour obtenir plusieurs offres des partenaires de la compagnie. Si la simulation est faite sur le site d’un établissement à crédit, le demandeur ne recevra que l’offre de cet établissement ; néanmoins, il découvrira tous les offres promotionnelles proposées par chaque établissement où il a fait cette simulation.

Faire une simulation prêt immobilier n’entraîne aucun engagement pour le souscripteur. Ce n’est seulement qu’une moyen de savoir à l‘avance les exigences que requièrent les prêts immobiliers. Cependant, les taux d’intérêt qu’on retrouve sur les sites ne sont parfois que des taux indicatifs. Mais le vrai taux appliqué dépendra du profil du demandeur, de son apport personnel et du bien convoité. Par profil, le banquier examinera de près : les sources de revenus du demandeur, son taux d’endettement, et son comportement financier. Une personne au bon profil obtiendra le prêt facilement et aura un taux plus réduit si son apport personnel est conséquent.

L’État facilite le financement immobilier

En matière de financement immobilier, les particuliers ont l’habitude de solliciter l’assistance des établissements financiers. Ces derniers leur proposent un emprunt à taux un peu élevé et ont des critères très exigeants pour assurer le rendement de leur investissement. En conséquence, l’acquisition d’un immeuble devient un peu chère et certaines catégories de la population n’arrivent même pas à les accéder. Pour y remédier, l’Etat a mis en place des aides et des subventions pour que les ménages aux revenus modestes obtiennent le prêt immobilier et aussi faire diminuer le coût total du crédit.

Le plus intéressant parmi ces aides est le prêt à taux 0%. Cet emprunt, octroyé par des institutions bancaires qui ont signé un partenariat avec l’Etat, est accordé aux personnes ayant un revenu fiscal assez limité. En effet, en dépassant le plafond de ressources définies, selon la zone d’habitation du bien à acquérir, le demandeur ne peut pas demander ce prêt. De plus, le montant du prêt est aussi limité et ne pourrait pas dépasser 72 083 euros ; de plus, le bien convoité doit avoir une fondation. Donc le financement immobilier par ce prêt ne serait pas suffisant mais c’est autorisé de l’associer avec d’autres prêts. Malgré tout, le prêt à taux 0% arrive à couvrir au moins ¼ de l’ensemble du montant de l’acquisition et il est utilisé pour la plupart du temps comme apport personnel, ce qui va aider l’emprunteur à obtenir un prêt auprès d’une institution financière et à décrocher taux d’intérêt plus réduit.

Pour certaine catégorie de personnes comme les fonctionnaires, les travailleurs chez GDF ou DATIGAZ ou encore les retraités, ils peuvent demander un financement immobilier auprès leur agence respectif (chez crédit foncier de France pour les fonctionnaires) pour un emprunt à taux réduit. Cependant, le montant de l’emprunt accordé reste très bas et ne suffit pas non plus à acheter un bien immobilier décent. Mais on peut le combiner avec le prêt à taux 0% et les prêts immobiliers.

D’autres aides aussi peuvent être accordés par la Région ou le Département. Il suffit aux particuliers de se renseigner sur l’aide immobilisé dans l’acquisition d’immeubles.

Mais ce n’est pas seulement l’Etat qui facilite le financement immobilier, le secteur privé se mobilise aussi pour loger ses employés grâce au prêt patronal. C’est la possibilité d’accéder à un prêt au taux réduit de 1,5%. 25 sortes d’aides sont accordées en fonctions du profil du salarié dans le cadre des prêts employeurs. Mais seules les entreprises à plus d’une dizaine de salariés peuvent fournir cette aide. Les fonds viennent des 0,45 % des salaires versés l’année précédente au financement des logements de leurs employés. Néanmoins, le montant emprunté reste encore assez bas (selon les revenus du demandeur), avec 9 600 euros tout au plus pour une durée limitée de 12 ans.

D’autres types d’aides encore sont à découvrir comme le prêt épargne logement qui ne dépasse pas les 4,2% de taux d’intérêt, les prêts réglementaires…

Donc, en matière de financement immobilier, l’emprunt classique à la banque sera trop cher pour réaliser cette opération. Il faut le combiner avec d’autres emprunts à taux plus bas pour réduire le coût total de crédit. Même avec la baisse du taux d’intérêt remarquée actuellement, l’emprunt classique reste quand même assez cher à long terme.

Les 5 éléments fondamentaux dans le calcul prêt immobilier

Faute de trouver des clients pour acheter des immeubles, plusieurs agences immobilières, avec l’accord de leurs propriétaires ont fait baisser le prix des biens mis en vente. Pour toutes les personnes qui ont toujours souhaité posséder sa propre maison ou acquérir une propriété secondaire, c’est le moment idéal pour finaliser l’opération. En effet, le client est roi dans ce secteur et peut négocier le prix, parfois jusqu’à -20%. Il ne lui reste plus qu’à faire le calcul prêt immobilier qu’il ait besoin pour l’acquisition.

Dans le calcul prêt immobilier, 5 éléments fondamentaux doivent être déterminés par l’emprunteur avant de signer le prêt : le taux d’intérêt, la durée, les mensualités, l’assurance prêt immobilier et les frais de dossiers.

Pour le taux d’intérêt, l’emprunteur a le choix entre un taux d’intérêt fixe et un taux d’intérêt révisable. Pour le premier cas, le taux varie autour de 4% pour un prêt de 15 ans tandis que pour le second cas, il est autour de 2,5%. Le choix entre ces deux taux est déterminant dans le calcul prêt immobilier car il permet à l’emprunteur de savoir le coût total du prêt, en globalité, en dehors du montant demandé. Pour le taux fixe, le calcul est facile car ce taux ne changera pas jusqu’à la fin de l’échéance. Tandis que pour l’autre, il est révisable tous les ans et dépend des fluctuations des marchés financiers. Le taux révisable est toujours attrayant au tout début car il est plus bas que le taux fixe. Mais à l’avenir, il peut augmenter ou diminuer selon les conjonctures. Si l’emprunteur opte pour le taux révisable, qu’il prend le taux variable capé qui est plafonné dans le cadre d’une hausse excessif. Grâce à ce plafond, il peut en déduire le coût total de prêt maximum que lui coûte le prêt.

En ce qui concerne la durée et les mensualités, ces deux éléments sont très dépendants l’un de l’autre car plus la durée est longue est moins ce sera la mensualité que l’emprunteur doit assumer. Normalement, il a le choix entre l’un ou l’autre car cela dépend de ses revenus, de sa capacité d’endettement et de sa situation familiale. Pour le calcul prêt immobilier, le taux d’intérêt n’est rien sans l’un de ces deux éléments, surtout la durée. En effet, le taux d’intérêt augmente si la durée de l’emprunt est plus longue. De plus, elle détermine le nombre de mensualités que doivent assumer l’emprunteur.

Pour l’assurance prêt immobilier, c’est une garantie obligatoire exigée par tous les établissements financiers en France. Elle peut être souscrite auprès d’une des filiales de l’établissement où l’emprunteur veut ratifier le prêt ou bien auprès d’une autre compagnie d’assurance. La durée de l’échéance de la garantie est de la même que le prêt. Le paiement du prime est mensuel et le coût représente entre 0,5 à 1,5% par an du capital initial, du capital restant dû ou bien un montant constant fixé à l’avance.

En ce qui concerne les frais de dossier, ils couvrent les dépenses relatives au temps passé à la constitution et au traitement du dossier de prêt. Ces charges peuvent atteindre entre 0,4 et 1 % du montant du prêt.

Normalement, la personne ne doit effectuer le calcul prêt immobilier que lorsqu’il a déjà un projet immobilier en tête. Et une fois tous ces éléments connus par l’emprunteur, il saura à 5% de plus ou de moins, le coût total du prêt qu’il va souscrire, ajouté au montant qu’il veut emprunter. En dehors du frais de dossiers, tous ces éléments sont fournis librement en ligne grâce aux logiciels de simulation mis à la disposition des internautes depuis 2006.

Tout sur l’assurance prêt immobilier

Posséder sa propre habitation, détenir une résidence secondaire à la campagne ou à la plage… Qui ne rêve de ca ? Cependant, il faut reconnaître qu’un bien immobilier coûte très cher. Que ce soit l’achat d’un immeuble ou la construction d’une maison neuve, le coût reste élevé pour respecter les normes d’habitation fixées par la loi. Rares sont les français qui peuvent payer cash un achat de ce genre. La majorité requiert des aides financières extérieures (Etat, collectivités locales, mairies, institutions financières…) Pour les prêts immobiliers auprès des établissements de prêt, le taux d’intérêt actuellement pratiqué est en baisse depuis la fin de l’année 2008, au alentour de 4% pour les prêts à taux fixe de 15 ans. Malgré tout, l’obtention de ce prêt nécessite quelques sacrifices pour l’emprunteur : des apports personnels, des cautions ainsi que des garanties.

En matière de garantie, la plus demandée est la souscription à une assurance prêt immobilier. Cette assurance couvre les engagements du prêteur en cas d’événements de force majeure tels la perte d’emploi, le décès, l’incapacité de travail, l’invalidité… Il faut néanmoins préciser que seule l’assurance prêt immobilier décès invalidité est obligatoire.

Chez plusieurs institutions bancaires, l’assurance prêt immobilier est incluse dans les termes du contrat de prêt. Ce qui veut dire que l’emprunteur doit souscrire chez une compagnie d’assurance filiale de l’établissement à qui il a demandé de prêt. Mais pour la plupart du temps, ce genre d’assurance prêt immobilier reste très cher par rapport à celle offerte par les compagnies d’assurance traditionnelles. Et d’après la loi MURCEF, l’emprunteur a la possibilité de souscrire, auprès de l’assureur de son choix, une assurance équivalente à celle proposée par le prêteur.

Comme l’assurance prêt immobilier est aussi un engagement à la même échéance que le prêt, il est nécessaire de bien choisir l’agence qui propose un meilleur contrat d’assurance personnalisé selon le projet du souscripteur et son profil.

Grâce aux avancées technologiques, il est possible actuellement de réunir plusieurs offres d’assurance prêt immobilier en quelques minutes et sans besoin de se déplacer. En effet, des logiciels de simulations sont mis à la disposition des particuliers pour les aider à trouver les meilleures offres d’assurance personnalisées, proposées par les dizaines de compagnies d’assurance qui existent en France, ainsi que pour qu’ils puissent comparer les taux d’effectif globaux appliqués et le coût total de l’engagement jusqu’à la fin de l’emprunt immobilier.

L’assurance prêt immobilier peut se présenter sous deux formes : une garantie minimum contre le décès et la perte totale d’autonomie et une garantie optimum qui inclut en plus une garantie contre l’invalidité permanente totale et une garantie contre l’incapacité temporaire ou totale de travail.

Il est nécessaire pour l’emprunteur de bien distinguer les garanties que couvrent les primes d’assurance pour éviter une surprise plus tard. Pour la garantie contre le décès c’est assez clair mais en ce qui concerna la garantie contre invalidité, cette option nécessite une définition plus explicite de la part de la compagnie d’assurance. En effet, chaque compagnie a sa propre interprétation de l’invalidité, qu’elle soit totale ou partielle.

Le choix accordé par la loi MURCEF aux emprunteurs de prêts immobiliers n’est pas toujours respecté par les établissements financiers. Or il permet aux souscripteurs de bénéficier d’une réduction de primes, parfois jusqu’à moitié, que celle proposée par les établissements financiers. Parfois, les offres promotionnelles comportent une obligation de souscrire une assurance prêt immobilier auprès de la filiale du créancier. Donc, emprunteur doit être prudent dans les sélections des offres de prêts immobiliers et ne pas trop se fier aux taux d’intérêt qu’on lui propose.

Préparez votre projet avec un calcul credit immobilier

Actuellement, le crédit immobilier fait face à une baisse très forte des taux d’intérêt, résultant d’une déflation proche de 1% dans la zone européenne. Cette situation, normalement doit relancer la construction en France. Cependant le secteur immobilier se heurte à des difficultés nouvelles : la prudence des établissements financiers à accorder un crédit à long terme, l’instabilité de l’emploi, la hausse du chômage… En conséquence, il faut bien faire le calcul crédit immobilier avant de demander un accord de prêt auprès des institutions financières.

En effet, les banques accordent les crédits immobiliers d’une manière personnalisée, en analysant le profil du demandeur. Les critères qui sont incontournables dans cette inspection sont : le montant de l’apport personnel, le ratio d’endettement, la pérennité des revenus, le comportement financier, la durée de prêt et la pertinence de l’acquisition. Le calcul crédit immobilier consiste à monter un projet immobilier adapté à la situation financière et familiale du demandeur.

Des logiciels de simulation en ligne sont mis à la disposition des particuliers pour faire le calcul crédit immobilier approprié à la situation de chacun. Ils aident les internautes à préparer leur projet immobilier d’après les renseignements que ces derniers leur ont fournis. Faire cette simulation, c’est pour éviter un refus préalable et disposer d’un dossier de très bonne qualité pour pouvoir négocier les termes de contrat.

Dans le calcul crédit immobilier qu’on retrouve en ligne, des logiciels peuvent établir les coûts et avantages entre la location et l’appropriation, les immeubles que la personne peut disposer d’après ses revenus, les frais que vont engendre cette acquisition, la capacité d’endettement de la personne, le montant des mensualités d’après le prêt et la durée de l’emprunt, ou bien l’inverse, le montant d’emprunt que la personne peut disposer d’après les mensualités qu’il est prêt à payer. Ces simulation rapides sont anonymes et n’entraînent aucun engagement entre la compagnie en ligne et l’internaute. C’est seulement pour faire une petite mise au point sur le crédit immobilier auquel le demandeur peut se prétendre. D’autres calculs qui sont liés de près ou de loin à l’immobilier sont faisables mais ceux suscités sont les plus utilisés par les internautes.

Plusieurs compagnies en ligne proposent ces services dont lesiteimmo.com, le guideducredit.com, meilleurtaux.com… Ils offrent aussi des comparaisons des taux d’intérêt appliqués par leurs différents partenaires respectifs, très utile pour le calcul crédit immobilier. En effet, chaque compagnie ne propose que les meilleures offres de leurs partenaires. Donc pour avoir le plus de propositions possibles, il vaut mieux visiter tous ces sites de comparaison.

Une fois tous ces atouts en main, le demandeur peut déterminer sans problème le projet immobilier qui lui convient en mieux et les termes de contrats (montant, mensualités, durée) auxquels il aura plus de chances de recevoir un avis favorable de la part de l’établissement financier de son choix. Un dossier de très bonne qualité est le plus argumentatif face à un établissement financier et permet au demandeur de bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas que celui pratiqué habituellement. Mais l’élément le plus décisif dans la décision du banquier d’accorder un prêt immobilier à taux réduit reste toujours l’apport personnel qui représente en moyenne 20% du montant de l’acquisition.