Simulation crédit immobilier

Beaucoup de propriétaires désirent dans un premier lieu vendre leur bien immobilier puis, une fois le paiement reçu, acquérir un nouveau bien. Mais il n’est pas toujours évident de faire coïncider la date de vente et la date d’achat. Pour aider les propriétaires à acheter le nouveau bien sans attendre la vente de l’ancien, les professionnels du crédit ont créé le « crédit relais ».

Fonctionnement du prêt relais

L’emprunteur souhaite revendre son bien actuel et acheter un nouveau. Si la valeur du nouveau est supérieure à l’ancien, le propriétaire devra emprunter pour compenser la différence : il s’agit ici du prêt principal.

Par ailleurs, la valeur du premier bien constituera l’apport personnel pour l’achat du second bien.  Etant donné que le propriétaire achète le nouveau bien avant la revente de l’ancien, il est contraint de demander un prêt pour financer son apport en attendant la concrétisation de la vente : c’est le prêt relais.

L’emprunteur aura donc deux crédits et sera obligé de s’acquitter simultanément  des échéances du prêt principal ainsi que des intérêts du prêt relais tant que l’ancien bien n’est pas vendu. A la date de la vente, le montant perçu servira à rembourser le crédit relais et l’excédent est normalement conservé à l’emprunteur sauf si ce dernier souhaite réaliser un remboursement anticipé du prêt principal.

D’une façon générale, les établissements de crédit accordent un prêt relais d’un montant représentant entre 60 et 70 % de la valeur du bien actuel dans la mesure où ils prévoient une marge de sécurité dans le cas où l’ancien bien est vendu à un montant inférieur à celui escompté. La durée de remboursement des intérêts du prêt relais s’étale sur un à deux ans. En revanche, comme nous l’avons vu précédemment, le capital est remboursé dés que le produit de la vente de l’ancien bien est perçu par l’emprunteur.

Les différents types de prêt relais

Le prêt relais assorti d’un prêt amortissable traditionnel permet de bénéficier d’une avance comprise entre 60 et 70 % de la valeur du bien à vendre ainsi que d’un prêt amortissable. Tous les mois, les remboursements portent sur les intérêts du prêt relais ainsi que les échéances du prêt amortissable. Les emprunteurs doivent faire attention à ce que l’échéance totale mensuelle pendant la période du prêt relais n’excède pas leur capacité d’endettement.

Le prêt relais accompagné d’une franchise totale allège les premières mensualités du  prêt amortissable grâce à un remboursement qui ne porte que sur les intérêts. Ce « traitement de faveur » se déroule sur une période de 24 mois au maximum.

Le prêt relais « sec » est proposé le prix du premier bien est largement supérieur à celui du nouveau. Ainsi, aucun financement à long terme n’est nécessaire.

Taux d’intérêt

Le taux d’intérêt d’un prêt relais est supérieur à celui des autres types de crédits car l’établissement de prêt se rémunère uniquement sur les intérêts. D’où un alourdissement parfois excessif des charges. Toutefois, certaines banques autorisent un remboursement anticipé d’une partie du prêt principal après la vente du bien et ceci, sans avoir à s’acquitter d’indemnités ou de pénalité. Ainsi, la durée de remboursement baisse et le coût total de l’emprunt est allégé. D’autres établissements proposent un seul et unique emprunt qui représente le montant global nécessaire au financement de l’achat du nouveau logement. Une fois l’ancien bien vendu, une partie de ce prêt fera l’objet d’un remboursement anticipé sans frais. Ceci permet de diminuer soit les mensualités soit la durée du crédit.

En cas de non vente de l’ancien bien dans les délais impartis

L’établissement qui a accordé le prêt relais peut le transformer en prêt classique. Il peut également reporter la date d’échéance. Enfin, il peut intenter une procédure de saisie immobilière sur l’ancien ou le nouveau bien.