Simulation crédit immobilier

Le prêt bancaire est proposé par les banques de dépôt et les établissements de crédit. Il permet de financer l’achat d’un bien immobilier (résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif) seul ou complété par un apport personnel et d’un prêt aidé.

L’apport personnel

La banque demande très souvent un apport personnel qui représente 10 % à 20 % du montant total du projet immobilier. Important à savoir : les frais d’agence immobilière sont à intégrer dans le coût de la future acquisition.

L’offre de prêt

La banque est tenue d’adresser au demandeur une offre de prêt dans laquelle sont précisées les conditions du crédit. Ces conditions sont valables 1 mois à compter de la réception de l’offre. Le demandeur ne peut donner une réponse à l’offre qu’après un délai de réflexion de 10 jours.

Le décaissement

Les fonds ne seront débloqués qu’une fois la signature définitive de l’acte de vente effectuée, avec la présence d’un notaire qui recevra l’acte de vente et l’acte de prêt.

Le dossier de prêt

Les pièces justificatives (livret de famille, fiches de paie, échéancier fiscal, …) permettront entre autres à la banque de réaliser une série de simulations sur la vie du prêt (durée, montant mensuel du remboursement, échéancier, taux d’intérêt, …).

Durée de remboursement

La réglementation ne limite pas la durée de remboursement d’un prêt immobilier. Un allongement de la durée de remboursement signifie que le demandeur  s’endettera pour une durée de plus en plus longues, jusqu’à 30 ans et même plus. Par ailleurs, si la durée moyenne est de 20 ans, on constate que la durée réelle est située autour de 12 ans.

L’équation est en fait très simple : plus la durée du crédit est longue, plus son coût total augmente dans la mesure où à chaque échéance, les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. L’inverse est également vrai.

Pour faciliter le suivi des remboursements par le débiteur, la banque lui remettra un échéancier qui précise mois par mois la structure (capital et intérêt) du remboursement. Ce document sera utile en cas de rachat de crédits. A noter enfin que le remboursement du prêt se fait à échéance constante ou variable.

Les points sur lesquels il faut prêter attention

La capacité de remboursement

La capacité d’endettement (ou taux d’endettement) désigne le capital auquel le demandeur peut prétendre. Ce montant est obtenu à partir de l’analyse des revenus du demandeur et de son profil financier (revenus, crédits en courts, loyer, charges mensuelles, apport personnel, prêts aidés…). Des éléments qualitatifs viennent confirmer les données chiffrées : régularité des revenus, présence de variables (primes, indemnités périodiques…), type de contrat (CDD, CDI…), ancienneté professionnelle, environnement familial…  Les établissements de crédits considèrent que le montant du prêt ne devrait pas excéder 33 % du revenu annuel net. Si les revenus du demandeur sont variables, la banque optera pour un taux de 25 %. Si les revenus sont élevés, la banque pourra envisager un taux supérieur aux 33 %, estimant qu’en dépit du remboursement mensuel des charges d’emprunt, le demandeur aura à sa disposition un « reste à vivre » acceptable.

Sur le net, il existe des calculateurs d’endettement qui indiquent la somme raisonnable à dédier au remboursement sans que cela n’affecte le budget -et le reste à vivre- du demandeur. A l’occasion, il ne faut pas hésiter à utiliser d’autres calculateurs notamment ceux qui donnent le coût total du crédit (capital, intérêts et différents frais) au terme du contrat… cela constitue un bon moyen pour comparer les différentes offres.

Le taux d’intérêt

Le  taux d’intérêt est soit fixe soit variable, tout dépend du contrat de prêt. Les taux fixe modulables pour leur part, présentent l’avantage de pouvoir adapter le remboursement aux changements de situation. C’est ainsi que la banque peut envisager de suspendre momentanément les mensualités pour que le débiteur puisse faire face à des besoins passagers de trésorerie. Elle peut également procéder à une réduction du montant mensuel en allongeant  la durée du prêt…

Les garanties

La banque demande toujours une ou plusieurs garanties. Celle-ci peut prendre trois formes : hypothécaire, caution et privilège de prêteur de deniers. En outre, elle inclura dans le prêt, les frais de garantie d’hypothèque et de caution. A propos de cette dernière, elle est réputée pour être la garantie la moins chère mais malheureusement les banques doutent un peu de sa crédibilité. Beaucoup d’établissements considèrent qu’il s’agit d’une garantie insuffisante.

Par ailleurs, l’établissement de prêt est tout à fait en droit d’exiger une assurance décès, ou du moins une assurance invalidité et incapacité de travail. Soyez vigilant sur l’assurance, en particulier si vous avez ou avez eu des soucis de santé. L’idéal est de faire faire un devis d’assurance avant la souscription du prêt.

Les modalités du  remboursement par anticipation

Concrètement, pour procéder au remboursement anticipé du prêt, le demandeur s’adresse à son gestionnaire.  Les conditions de remboursement du prêt par anticipation (y compris en cas de remboursement anticipé partiel) sont indiquées dans le contrat. Ces conditions sont à étudier rigoureusement notamment le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA). Légalement, le plafond de cette pénalité est fixé à 3 % du capital restant dû avant le remboursement. La loi tolère également un montant équivalent à un semestre d’intérêts. Toutefois, des dérogations peuvent être accordées à condition qu’elles soient prévues par la règlementation. Depuis 1999, les demandes de dérogations sont légalement recevables lorsqu’il y a changement contraint de situation professionnelle (licenciement, mutation entraînant un déménagement familial), décès d’un des deux conjoints ou cessation d’activité.

L’IRA varie en fonction des produits bancaires. Si elle est généralement nulle lorsqu’il s’agit de prêts à taux révisable, elle est par contre extrêmement élevée dans le cas de prêts à taux fixe.