Simulez votre crédit immobilier

De quel apport faut-il disposer ?

Les banques exigent souvent que le candidat au crédit immobilier apporte un montant minimal pour financer son projet. Cette condition n'est pas rédhibitoire : il est toujours possible d'acheter un bien immobilier sans disposer d'apport personnel, mais c'est beaucoup plus difficile et le candidat peut se voir imposer un taux d'intérêt plus élevé. D'autant qu'avec la crise du Covid, les banques ont durci leurs conditions d'octroi des crédits immobilier.

En règle général, l'apport doit couvrir les frais relatifs à l'emprunt, c'est-à-dire les frais de notaires et les frais annexes (dossiers, caution...)

Quels sont les frais de notaire ?

Les frais de notaires correspondent à l'ensemble des frais réglés au notaire lors de l'achat d'un bien immobilier. Ils se composent de la manière suivante :

  • La taxe de publicité foncière est une taxe reversée à l'état et aux collectivités locales. Elle varie selon les départements et qui représente pour les départements où le taux est le plus élevé 5.81% du prix de la vente pour un bien ancien et 0.71% pour un bien neuf ou en état futur d'achèvement Cette taxe est moins élevée dans l'Indre, l'Isère, le Morbihan et Mayotte car la part départementale de cette taxe est plus faible (3.8% contre 4.5% dans les autres départements). La taxe de publicité foncière est ainsi de 5.11% dans ces 4 départements).
  • Les émoluments du notaire, c'est-à-dire sa rémunération, sont encadrés par la loi et calculée par tranche, (comme c'est le cas pour l'impot sur le revenu!). Au dessus de 60 000€, ce taux s'èlève à 0.814% en France métropolitaine. Ces droits sont plus élevés dans les DOM. Pour une vente de bien de 200 000€ en France Métropolitaine, l'outil de l'Agence Nationale pour L'Information sur le Logement (ANIL), nous apprend que ces émoluments s'élèvent à 2440€, soit 1.2%.
  • Les émoluments de formalités et débours, qui correspondent aux sommes engagées par le notaire pour assurer les formalités administratives de la vente. Ces sommes sont variables. Sur notre transaction à 200 000€, l'ANIL les estimment à 1 360€ soit 0.68%
  • La contribution de sécurité immobilière, qui s'élève à 0.1% du prix de la vente

Au total, les frais de notaire pour l'achat d'un logement ancien à 200 000€ en France Métropolitaine s'élèvent donc environ à 7.8%, soit 15 600€. Pour un logement neuf, ces frais auraient été beaucoup plus faibles grâce à la baisse des frais de publicité, à 2.7% soit 5 400€.

La rémunération du notaire étant dégressive, la part des frais de notaire va baisser lorsque le prix de la transaction augmente. Les frais de notaire pour un achat de 600 000€ sont ainsi estimmés à 7.2% du prix de la vente pour un logement ancien et à 2% pour un logement neuf.

Ces frais de notaires peuvents être revus à la baisse dans les cas suivants :

  • Le notaire peut décider d'appliquer une remise sur ces émoluments de 10% maximum sur les tranches d'assiettes de plus de 150 000€
  • Pour certaines transactions (logements sociaux, bureaux), la remise peut atteindre 40% sur les tranches d'assiettes supérieures à 10 millions d'euros
  • La taxe de publicité peuvent être significativement plus faibles dans certaines conditions et dans certains départements : cession de logement réalisé par des organismes d'HLM, baux à réhabilitation, acquisition par les mutuelles d'anciens combatants et victimes de guerres...
  • Enfin, les émoluments du notaire vont (légèrement !) baisser à partir du 1er janvier 2021. Le conseil supérieur du notariat a calculé que cette baisse serait en moyenne de 1.9%. Comme les frais de notaires représentent environ 1.2% du montant de la vente pour une transaction à 200 000€, l'économie est donc de... 38€ !

Sur quelle durée rembourser son prêt immobilier ?

Allonger la durée de remboursement de son prêt immobilier permet d'avoir mécaniquement des mensualités plus faibles, mais le coût total du crédit sera plus élevé ! Par ailleurs, le taux d'intérêt augmente avec la durée moyenne d'emprunt. En septembre 2020, selon l'observatoire du crédit logement / CSA, le taux d'intérêt moyen s'établissait à 1,21% et ce chiffre se ventile de la façon suivante (ces taux d'intérêt sont hors assurances)

  • taux d'intérêt à 1,02% pour les prêt sur 15 ans
  • taux d'intérêt à 1,16% pour les prêt sur 20 ans
  • taux d'intérêt à 1,42% pour les prêt sur 25 ans

La durée moyenne des prêts atteint son plus haut historique à 235 mois, soit 19 ans et 7 mois !

Pour le simulateur présenté sur cette page, nous avons pris un tarif d'assurance à 0.35% du capital